如果深圳两包未能开工或受到处罚,可继续申请听证

深圳对闲置土地的容忍度很低,最近把目标对准了坎达尔。

6月13日,坎达尔宣布已于6月11日收到深圳市规划和自然资源局宝安管理局出具的A108-1159地块和A108-1160地块空置土地的证明。

根据闲置土地证明,地块A108-1159和A108-1160位于深圳市宝安区西乡街,土地面积分别为9580.26平方米和34181.97平方米。土地用途均为二类居住用地。

2016年4月1日,坎达尔正式获得这两块土地的使用权,并同意两个地上建设项目的开发应在2017年4月1日前开始。

根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局的资料,A108-1159和A108-1160地块均有“(一)开发未开工超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定约定的开工日期一年以上;(二)已开工开发但开发建设用地面积占应开工开发建设用地面积不到三分之一或者投资额已占总投资不到25%的,暂停开发建设一年”的问题,认定两块地块为闲置土地。

根据有关规定,深圳市规划和自然资源局宝安管理局制定了上述两块土地的闲置处置方案:收取土地出让或划拨价格的20%后,应重新商定闲置土地收购费,并设定开发竣工期限。

鉴于上述情况,如果上述两块土地仍被认定为闲置土地,加拿大铝业将支付约5269.24万元用于闲置土地。

深圳闲置土地问题一直存在。多年来,深圳市政府不遗余力地打击囤积土地行为,先后出台了《深圳市闲置土地处置办法实施意见(试行)》、《深圳市闲置土地处置工作计划》和《深圳市闲置土地收费管理办法》等一系列相关政策。

去年10月,深圳再次出台《深圳市建设用地建设竣工管理办法(试行)》来处理闲置土地。新规主要针对闲置多年、推迟开工建设的开发商囤积土地和囤积房产的行为。新条例明确规定,住房建设项目应当自分配决定下达或转让合同签订之日起一年内开工建设,四年内竣工。

从2016年4月1日至今,A108-1159和A108-1160地块闲置三年以上,逾期两年未开工建设,存在明显违规行为。

根据该计划,A108-1159和A108-1160地块将被改造为加拿大山海关上园的三期和四期。

然而,山海关上元作为加拿大目前唯一出售的房地产项目,一直处于动荡之中。

在2016年坎达尔股东大会上,坎达尔的大股东京基集团质疑商城山海二期、三期、四期是否未完成相关规划设计,与中国建设一局签订的项目合同造价高达11000元/平方米。它质疑是否涉及福利转移。京基要求坎达尔终止项目合同。

2017年11月,在与中粮集团的诉讼中,上海上元二期65套公寓被司法机关查封,直到2018年12月4日公寓才完全启封。

一系列争议被认为是上述两个包裹发展缓慢和闲置的主要原因。

然而,坎达尔的相关负责人向时代财经解释说,闲置土地与这些纠纷无关。

据称,在2016年4月签订土地合同后,坎达尔立即进行了各种审批和建设申请程序。但是,由于地块附近的工业污染源和与地块的距离未达到安全保护距离,不符合建设开发条件,项目开发建设无法正常进行。

根据时代财经的检查,宝安区西乡街的地块是坎达尔原来的西养鸡场所在地。

2011年11月30日,由于深圳市建设和土地利用规划的需要,深圳市规划国土资源委员会坎达尔管理局和宝安管理局就这些地块签订了征地补偿协议。

宝安区西乡街道地块总用地面积为281,436平方米。根据规划功能,西乡固墅地块上的105,000平方米的商业和居住用地将由坎达尔在缴纳地价后保留和开发。剩余的181600平方米土地使用权将由政府依法收回,坎达尔将获得860.44亿元的货币补偿。

坎达尔表示,在预留的10.5万平方米土地中,总建筑面积约为70万平方米,容积率约为55.12万平方米,商业和办公面积约为15%,住宅面积约为85%,容积率上限为4.6%。该项目可单独开发,总工期不超过8年(以施工许可证为准)。

2013年5月21日,坎达尔签署了105,000平方米以上预留商业和住宅用地的第一份出让合同。

坎达尔获得的第一块土地编号为A108-1135,土地面积为13413.94平方米。容积率中总建筑面积不超过61700平方米,其中住宅建筑55350平方米,商业建筑6070平方米,土地租赁6613.6万元。

三年后(2016年4月),坎达尔把剩下的第二、第三和第四块地放进口袋。

其中A108-1158地块土地面积约47800平方米,容积率不超过198300平方米,转让费2.07亿元。

A108-1159地块面积9580.26平方米,总建筑面积不超过88700平方米,地价1.08亿元。

A108-1160地块面积约为32200平方米。总建筑面积不超过16.55万平方米,转让费为1.55亿元。

据测算,上述四块地块的建筑单价分别为1071.89元/平方米、1046.13元/平方米、1222.11元/平方米和931.25元/平方米。

根据时代财经对坎达尔年报的回顾,A108-1135和A108-1158地块已相继开发成上元一期和二期。一期售罄,平均价格为26,000元/平方米。第二阶段于2015年11月15日开始,于2018年6月23日首次发售,平均价格约为58,000元/平方米。

将底价与售价相比较,我们可以看到已经开发和出售的两块土地给坎达尔带来了巨大的溢价空。

据年报显示,2018年,房地产开发业务贡献了加拿大铝业52.08%的营业收入,而在加拿大铝业只有上元在出售,也就是说,该项目支持了加拿大铝业的一半。

A108-1159和A108-1160地块的开发进程,作为上海上元后续房屋销售的重要补充,无疑对坎达尔至关重要。

上述坎达尔负责人强调,该事件尚未最终得到证实。坎达尔已经开始准备向深圳市规划和自然资源局宝安管理局申请听证,并将与政府相关部门保持联系,采取相应措施,尽快推进项目建设。

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